В заключении для фонда капитального ремонта у стены многоквартирного дома может стоять физический износ 55%. В заключении технического обследования та же стена – работоспособная. Физический износ и категория технического состояния не переводятся друг в друга.
Процент сейчас считают по СП 547.1325800.2025 – своду правил про необходимость капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Категорию технического состояния ставят по ГОСТ 31937-2024: можно ли эксплуатировать конструкции и какой нужен контроль. Четыре клетки «ремонт не требуется / требуется / в приоритете / нужно обследование» – про программу фонда, не про несущую способность.
Ведомственные нормы ВСН 53-86(р), по которым износ ещё и выражали долей стоимости ремонта, на территории России не действуют с 19 декабря 2024 года. Приказ Минстроя № 883/пр отменил их без строки «взамен». С 23 октября 2025 года процент для региональной программы капремонта многоквартирного дома берут из СП 547.1325800.2025.
Что входит в само обследование и какой документ получает заказчик – в статье «Что такое техническое обследование зданий». Здесь – только почему процент износа и категория технического состояния не одна линейка.
Что измеряет физический износ
Процент, который уходит в региональную программу капитального ремонта, считают не из этого определения. Его получают по СП 547.1325800.2025. Свод введён 23 октября 2025 года приказом Минстроя России от 22 сентября 2025 года № 569/пр. Область применения узкая: общее имущество многоквартирных жилых зданий, работы для фондов капитального ремонта, очередность в региональной программе.
Метод такой. Специализированная организация осматривает доступные конструктивные элементы и внутридомовые инженерные системы по внешним признакам. Признаки сверяют с таблицами приложения А и получают интервал износа участка.
Износ элемента – не доля стоимости ремонта: стоимостный хвост остался в отменённом ВСН 53-86(р). В определении износа элемента свод говорит про ухудшение показателей от нагрузок и климата.
Что измеряет категория технического состояния
Категорий четыре: нормативное, работоспособное, ограниченно-работоспособное и аварийное. Что каждая разрешает и запрещает при эксплуатации – в статье «Четыре категории технического состояния».
Почему физический износ не переводится в категорию технического состояния
Путаница держится на том, что клеток тоже четыре. Свод правил по капремонту переводит процент износа элемента в категорию необходимости ремонта. Это соседняя шкала, не шкала ГОСТ.
- 0–30%: ремонт не требуется
- 31–50%: ремонт требуется
- 51–65%: ремонт в приоритете
- более 65%: инструментальное обследование по ГОСТ 31937
Четвёртая клетка – порог «сделайте обследование», не аварийное техническое состояние по ГОСТ 31937-2024.
Высокий процент по кровле, отделке или сетям уживается с работоспособными несущими. Свежий ремонт фасада опускает процент отделки и не меняет категорию, если проблема в стене или фундаменте. Таблицы признаков собраны из визуального справочника отменённого ВСН: одна трещина может дать десятки процентов, и это всё ещё не остаточная несущая способность.
Применение этих таблиц износа приведёт к искажению технического состояния, если процент из программы капремонта принять за категорию по ГОСТ.
Где ещё смешивают имена категорий
Путаницу держат и учебники. У Осипова и Ефименко в одном перечне подряд идут нормативный уровень, исправное, работоспособное, ограниченно работоспособное, недопустимое, аварийное. «Работоспособное», «ограниченно работоспособное» и «аварийное» – термины ГОСТ 31937-2024. «Исправное» и «недопустимое» – термины СП 13-102-2003. Учебник ставит их в один ряд, будто это шесть ступеней одной шкалы.
Когда какая шкала нужна заказчику
Если задача – поставить многоквартирный дом в региональную программу капитального ремонта общего имущества, нужен процент физического износа и категория необходимости ремонта по СП 547.1325800.2025. Это язык фонда капремонта.
Если задача – понять, можно ли эксплуатировать здание, усиливать ли несущие, пройдёт ли проект экспертизу, нужна категория технического состояния по ГОСТ 31937-2024. Её ставят по результатам обследования, не по проценту из программы.
Свод правил сам допускает: по согласованию с заказчиком необходимость капремонта можно оценить по уже выполненному обследованию по ГОСТ 31937. Обратного хода нет: процент из таблиц приложения А категорию ГОСТ не ставит.
Категорию технического состояния ставит организация с профильным допуском СРО: наши выписки и область работы – на странице допусков.
Частые вопросы
Можно ли перевести процент физического износа в категорию технического состояния?
Можно ли перевести процент физического износа в категорию технического состояния?
Нет. Определения физического износа и категории технического состояния в ГОСТ 31937-2024 стоят разными пунктами и таблицы перевода процента в категорию технического состояния не содержат. СП 547.1325800.2025 переводит процент в категорию необходимости капитального ремонта – это другая шкала.
В программе капремонта износ 60%. Это аварийное состояние?
В программе капремонта износ 60%. Это аварийное состояние?
Само по себе нет. По своду правил 51–65% – третья категория необходимости ремонта, в приоритете. Аварийным техническое состояние становится только по результатам обследования по ГОСТ 31937-2024.
Зачем два разных документа?
Зачем два разных документа?
У них разные задачи. Процент и категория необходимости ремонта нужны фонду капремонта для региональной программы. Категория технического состояния нужна, чтобы решить, можно ли эксплуатировать здание и в каком режиме.
Обследование по ГОСТ 31937-2024 даёт процент износа?
Обследование по ГОСТ 31937-2024 даёт процент износа?
Итог обследования – категория технического состояния, не процент. Если по заданию отдельно нужен процент для программы капремонта, это стоит проговорить заранее: визуальные таблицы СП 547.1325800.2025 – другая работа. По согласованию с заказчиком необходимость ремонта можно оценить уже по результатам обследования.
Текст не заменяет заключение по конкретному объекту. Категорию технического состояния и, при необходимости, физический износ определяют после обследования и оформления результатов по действующим нормам.